INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 2 – 2023

 

Dispõe sobre as normas e os procedimentos para a formalização dos processos de locação de imóveis pelos órgãos e entidades da Administração Pública do Poder Executivo do Estado.

 

A SECRETARIA DE ESTADO DA ADMINISTRAÇÃO – SEA, órgão normativo do Sistema Administrativo de Gestão Patrimonial, no uso das atribuições que lhe confere a Lei Complementar 741, de 12 de junho de 2019;

 

RESOLVE:

 

CAPÍTULO I

Da Finalidade

 

Art. 1º A presente Instrução Normativa tem como finalidade disciplinar e padronizar os processos de locação de imóveis, a fim de atender a legislação vigente e aos princípios da Administração Pública.

 

Art. 2º Os processos de locação de imóveis, regular-se-ão pelas suas cláusulas, pelos preceitos de direito público, bem como pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, Lei Federal nº 14.133, de 2021, Decreto-Lei nº 4.657, de 1942, Decreto Estadual nº 1.640, de 2018, Decreto Estadual nº 30, de 2023 e Decreto Estadual nº 47, de 2023.

 

Art. 3º Na aplicação desta Lei, serão observados os princípios da legalidade, da impessoalidade, da moralidade, da publicidade, da eficiência, do interesse público, da probidade administrativa, da igualdade, do planejamento, da transparência, da eficácia, da segregação de funções, da motivação, da vinculação ao edital, do julgamento objetivo, da segurança jurídica, da razoabilidade, da competitividade, da proporcionalidade, da celeridade, da economicidade e do desenvolvimento estadual sustentável.

 

CAPÍTULO II

Da Abrangência

 

Art. 4º Os procedimentos de locação de imóveis da Administração Pública Estadual Direta, Autárquica e Fundacional do Poder Executivo, serão efetivados nos termos desta Instrução Normativa.

 

CAPÍTULO III

Das Definições

 

Art. 5º Para fins desta Instrução Normativa considera-se:

 

I – Contrato de Locação de Imóvel: acordo escrito pelo qual o locador, mediante pagamento, compromete-se a entregar, por tempo determinado, o uso e gozo de imóvel a órgãos e/ou entidades da Administração Pública;

II – Aditivo ao Contrato de Locação de Imóvel: acordo escrito para alterar cláusulas referentes a prazo, reajuste e outros elementos do contrato de locação;

III – Apostilamento ao Contrato de Locação de Imóvel: ato administrativo composto por anotação ou registro que não modifica as bases contratuais;

IV – Termo de Distrato ao Contrato de Locação de Imóvel: desfazimento do contrato de locação de imóvel, por mútuo consentimento do locatário e do locador;

V – Rescisão Contratual: desfazimento do contrato de locação de imóvel, por decisão administrativa ou judicial;

VI – Acessibilidade Espacial: diz respeito à infraestrutura, equipamentos e aparatos que possibilitem aos que possuem qualquer tipo de deficiência física, ainda que temporária, a participação na sociedade em condições de igualdade.

 

CAPÍTULO IV

Da Disponibilidade de Imóvel Próprio

 

Art. 6º Os Órgãos e/ou entidades da Administração Pública Direta somente poderão iniciar o processo de contratação de locação de imóveis quando comprovado, através de regular processo administrativo, a inexistência de imóvel de propriedade do Estado e, a consulta feita ao Município e a União, acerca da disponibilidade de imóvel em condições de atender à demanda necessária em termos de espaço e localização, e ser o locador, possuidor legítimo do bem a ser locado.

 

§1º O órgão e/ou entidade deverá consultar a Diretoria de Gestão Patrimonial da Secretaria de Administração, sobre a existência de imóvel estadual disponível, considerando os fatores técnicos e econômicos, indicando ainda, os requisitos mínimos do imóvel desejado, como: cidade, localidade aproximada, metragem mínima, finalidade da locação e quantidade de servidores a serem alocados no imóvel.

 

§2º Se o imóvel disponível não se encontrar em condições para a instalação do órgão e/ou entidade interessada, e, não houver viabilidade técnica e/ou econômica para sua reforma, o órgão e/ou entidade deverá justificar a não aceitação do imóvel disponível mediante relatório que exponha todos os fatos e circunstâncias que impedem a sua utilização, com base nos seguintes critérios: economicidade, localização estratégica do imóvel, funcionalidade, necessidade de reforma e/ou adequação, finalidade da locação, entre outros.

 

§3º No caso do preceituado no parágrafo anterior, a justificativa do ordenador de despesas do órgão e/ou entidade deverá ser submetida à avaliação do Secretário de Estado da Administração, ao qual cabe emitir parecer opinativo pelo prosseguimento ou não da contratação com terceiros.

 

CAPÍTULO V

Do Processo de Contratação

 

Art. 7º Os processos que visam a locação de bem imóvel são de responsabilidade do órgão e/ou entidade interessada e serão precedidos de licitação, avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos necessários.

 

§2º A avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos deve estar em conformidade com o Decreto 1.640/2018 e a IN 18/2020 da SEA ou norma que vierem a substituí-los.

 

Art. 8º A licitação deverá observar o Decreto Estadual nº 47/2023 e, os processos de inexigibilidade, de que trata o inciso V do art. 74 da Lei Federal nº 14.133, de 2021, o Decreto Estadual nº 30/2023.

 

Parágrafo único: O Documento de Oficialização da Demanda – DOD e Estudo Técnico Preliminar – ETP, Análise de Riscos e demais elementos da instrução para contratação de locação de bem imóvel deverão observar, ainda, as orientações e Modelos definidos em manual publicado no Portal de Patrimônio da SEA.

 

Art. 9º Os Órgãos ou as Entidades poderão realizar chamamento público, previamente à abertura da licitação, com o objetivo de prospectar no mercado, imóveis disponíveis para locação que atendam às necessidades definidas no ETP, em conformidade com os artigos 41 e 42 do Decreto Estadual nº 47, de 2023.

 

Art. 10 O processo de contratação para locação de bem imóvel deverá ser tramitado exclusivamente por meio eletrônico, pelo Sistema de Gestão de Processos Eletrônicos (SGP-e), em conformidade com o Decreto nº 39, de 2019.

 

Art. 11 O imóvel objeto da locação deverá:

 

I – cumprir às normas vigentes na data do contrato de locação, às normas técnicas de acessibilidade espacial, previstas no Decreto Federal nº 5.296/2004, nas Leis Estaduais nº 13.971/2007 e nº 15.168/2010, na Norma Técnica NBR 9050/2004, e demais disposições normativas aplicáveis por ocasião da contratação;

II – possuir alvará emitido pelo Corpo de Bombeiros e Habite-se;

III – demais documentações necessárias nos termos da legislação local.

 

Art. 12 O processo deverá ser instruído com declaração atestando que o locador não se enquadra nas vedações estabelecidas na Lei Estadual nº 17.456, de 10 de janeiro de 2018, bem como comprovação de que é proprietário do imóvel objeto da locação.

 

CAPÍTULO VI

Dos Modelos de Locação

 

Art. 13 Os órgãos e/ou as entidades poderão firmar contratos de locação de imóveis, observados os seguintes modelos:

 

I – locação tradicional: o espaço físico é locado sem contemplar os serviços acessórios, os quais serão contratados independentemente, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros;

II – locação com facilities: o espaço físico é locado contemplando os serviços para a sua operação e manutenção, como limpeza, administração predial, recepção, vigilância, controle de acesso, entre outros; e

III – locação built to suit – BTS: o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado, prevalecendo as condições livremente pactuadas no respectivo contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

 

§1º A escolha da modelagem de que trata o caput deverá ser justificada no ETP, o qual será fundamento para a elaboração do termo de referência ou projeto básico, nos termos dos incisos XXIII e XXV do art. 6º da Lei nº 14.133, de 2021.

 

§2º Poderá ser contratado outro modelo que não os indicados no caput, desde que demonstrado, nos ETP, a vantagem e a viabilidade jurídica e econômica da solução escolhida, observados os procedimentos desta Instrução Normativa.

 

§3º Os modelos de que tratam os incisos II e III do caput poderão ser adotados de forma combinada, devendo ser justificada nos ETP a vantagem para a Administração.

 

CAPÍTULO VII

Do Regime de Execução

 

Art. 14 Serão observados os seguintes regimes de execução nos contratos de locação de bem imóvel:

 

I – prestação de serviços sem investimentos, quando adotado o modelo de locação tradicional;

II – prestação de serviços de gerenciamento e manutenção de imóvel, quando adotada a locação com facilities; e

III – prestação de serviços incluindo a realização de obras, serviços de engenharia e o fornecimento de bens, quando adotado o BTS.

 

CAPÍTULO VIII

Do Contrato

 

Art. 15 Os contratos de que trata esta Instrução Normativa, devem prever, quando for o caso:

 

I – a realização de vistoria dos bens reversíveis, podendo reter os pagamentos no valor necessário para reparar as irregularidades eventualmente detectadas;

II – o aporte de recursos em favor do locador para a realização de obras e aquisição de bens reversíveis, desde que autorizado no edital de licitação;

III – o não pagamento de indenização pelas parcelas de investimentos vinculados a bens reversíveis ainda não amortizadas ou depreciadas, em caso de extinção do contrato, quando tais investimentos foram realizados com valores provenientes do aporte de recursos, nos termos do inciso II;

IV – a prestação de garantias de execução suficientes e compatíveis com os ônus e riscos envolvidos, a depender do modelo escolhido de locação, conforme disposto no art. 13º; e

V – a vedação de toda e qualquer benfeitoria voluptuária, nos termos do § 1º do art. 96 da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2022.

 

Art. 16 O contrato de Locação de Imóvel a ser assinado e o Laudo de Vistoria deverão observar, quanto a forma e conteúdo, a regulamentação mínima constante dos modelos disponíveis para download no Portal de Patrimônio da SEA.

 

Art. 17 O cumprimento das obrigações assumidas com a assinatura do contrato será de responsabilidade do órgão e/ou entidade que o subscreveu.

 

Art. 18 As alterações contratuais deverão observar, no que couber, o capítulo VII, do título III, da Lei 14.133, de 1 de abril de 2021.

 

Art. 19 O resumo do contrato será publicado no Diário Oficial do Estado, no prazo definido no art. 94 da Lei federal nº 14.133, de 1 de abril de 2021.

 

CAPÍTULO XVI

Dos Prazos

 

Art. 20 Os contratos de locação observarão os seguintes prazos:

 

I – até 5 (cinco) anos, contados da data de recebimento do objeto inicial, nas hipóteses dos incisos I e II do art. 14º, cuja vigência máxima será definida pela soma do prazo relativo ao fornecimento inicial com o prazo relativo ao serviço de operação e manutenção;

II – até 10 (dez) anos, nos contratos de locação BTS sem investimento, no qual inexistem benfeitorias permanentes; e

III – até 35 (trinta e cinco) anos, nos contratos de locação BTS com investimento, quando implicar a elaboração de benfeitorias permanentes, realizadas exclusivamente às expensas do contratado, que serão revertidas ao patrimônio da Administração ao término do contrato.

 

§1º Os contratos firmados de que tratam o inciso I e II poderão ser prorrogados sucessivamente, respeitada a vigência máxima decenal, desde que haja previsão em edital e que a autoridade competente ateste que as condições e os preços permanecem vantajosos para a Administração, permitida a negociação com o contratado ou a extinção contratual sem ônus para qualquer das partes.

 

§2º Na hipótese do inciso III do caput, o prazo de vigência do contrato deverá ser compatível com a amortização dos investimentos realizados, não inferior a 5 (cinco) anos, nem superior a 35 (trinta e cinco) anos, incluindo eventual prorrogação.

 

Art. 21 O contrato de locação poderá ser prorrogado mediante termo aditivo, por mútuo acordo entre as partes, observando-se o que dispõe o art. 3º, da Lei nº 8.245/1991, o art. 107, da Lei nº 14.133/21 e alterações.

 

Art. 22 Após ser firmado, renovado ou rescindido o contrato de locação, os órgãos e/ou as entidades deverão encaminhar o processo à SEA, no prazo máximo de 15 (quinze) dias de sua publicação, para a catalogação ou a atualização das informações relativas aos imóveis locados pelo Estado de Santa Catarina.

 

Art. 23 O gestor do contrato de locação, assim que findar o período locatício e sob pena de responsabilidade, providenciará o retorno ao locador da titularidade pelo pagamento dos serviços prestados ao imóvel, como o fornecimento de energia elétrica e abastecimento de água e coleta de esgoto.

 

Art. 24 Os contratos de locação vigentes à data de publicação desta Instrução Normativa, com vencimento até 31/12/2023, poderão ser prorrogados por até 12 meses, mediante pedido por escrito, antecipadamente ao término de sua vigência, observados os prazos exigíveis para cada situação.

 

CAPÍTULO XVII

Das Disposições Finais

 

Art. 25 Os casos omissos decorrentes da aplicação desta Instrução Normativa serão dirimidos pela Diretoria de Gestão Patrimonial, que poderá expedir normas complementares e disponibilizar informações adicionais, em meio eletrônico.

 

Art. 26 A Diretoria de Gestão Patrimonial, poderá a qualquer tempo, caso julgue necessário para assegurar a eficiência e economicidade, diligenciar quanto a otimização da locação e utilização de espaços físicos.

 

Art. 27 Esta instrução normativa entra em vigor na data de sua publicação.

 

Art. 28 Fica revogada a Instrução Normativa nº 12/2019, e demais disposições em contrário.

 

MOISÉS DIERSMANN

Secretário de Estado da Administração

 

ANDRÉ LUIS TOIGO DIESEL

Diretor de Gestão Patrimonial